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房地產業六大環節30個涉稅風險點剖析

來源:昆明AG亚游集团企業管理谘詢有限公司   發布時間:2015-07-18   查看次數:683

 

    連續12年被稅務機關列為專項檢查對象,一個行業涉及10個稅種,全程六大環節隱藏著多達30個稅收風險點,房地產行業一直被業界稱為涉稅高風險行業。對房地產企業來講,如何在項目前期做足稅收功課,以規避可能的涉稅風險,盡量降低涉稅成本,是擺在行業麵前的突出問題。
 
  涉稅風險成房地產業“第七大風險”
 
  房地產業在稅收問題上麵臨“三多”:一是稅收檢查多,房地產業已連續12年被稅務機關列為年度稅收專項檢查的重點檢查領域;二是涉及稅種多,房地產業涉及的稅種有10個;再有就是涉稅風險多,每個環節都存在涉稅風險。因此,對房地產企業來講,如何規避納稅風險是擺在眼前的突出問題。
 
  6月8日,在北京舉辦的“2013年中國房地產老板如何管財稅”沙龍上,舉辦方負責人中國房地產稅務籌劃網總裁、深圳智慧源企業管理谘詢有限公司總經理李明俊說:“房地產項目開發周期較長,經營環節較多,稅收風險高,但隻要在決策前做足稅收籌劃功課,不但能有效規避企業涉稅風險,還能合理合法地降低企業的稅收成本。”
 
  據統計,2012年全國房地產企業繳稅1.3萬億元,其中契稅2874億元、房產稅1372億元、營業稅4051億元、土地增值稅2719億元、企業所得稅2015億元。房地產業無可爭議地成為我國的支柱產業。但是,房地產業在為國家貢獻巨量稅收的同時,也無可爭議地成為涉稅高風險行業之一。曾有業界專家撰文指出,騙取貸款、包租銷售、囤積土地、違法建築、外資進入、二手房市場成為我國房地產市場中的六大風險。李明俊認為,除了這六大風險以外,還有第七大風險,那就是涉稅風險。“以我的服務經驗,房地產企業80%以上存在稅收問題。”他說。
 
  記者查閱曆年來國家稅務總局的年度專項檢查通知文件後發現,2002年~2013年的12年來,房地產業是唯一連續12年都被列為年度專項檢查的行業。在這些文件中,有的年度房地產業稅收被列為指令性檢查項目,有的年度被列為指導性檢查項目;有的年度要求重點檢查房地產銷售業務,有的年度要求重點檢查建築安裝業務;有的年度重點檢查房地產業的營業稅或所得稅等單項稅種,有的年度則把房地產業涉及的所有稅種都列為檢查對象。
 
  稅務機關為什麽把房地產業盯得這麽緊?李明俊表示,這個行業的稅收確實存在很多不規範地方,年年檢查,年年的問題都不少,不查的話問題會更多。他介紹,某直轄市地稅局有一年按照國家稅務總局的要求對該市房地產行業進行了專項檢查,檢查發現被查的58家企業中96%存在問題。“房地產業在涉稅問題上被認為是高風險行業,這或許也是國家稅務總局連續12年將房地產行業列為專項檢查對象的原因所在吧。”他說。
 
  六大環節隱藏30個稅收風險點
 
  房地產業到底有哪些稅收風險?隱藏在哪裏?一般來說,一個房地產項目在時間流程上主要包括土地獲取、規劃設計、融資、建築施工、房屋預售、項目清算六大環節。“在每一個環節,房地產企業或多或少都會存在這樣那樣的稅收問題及風險,隻是程度不同而已。”李明俊說。
 
  李明俊表示,從他們多年的業界服務經驗來看,房地產企業在上述六大環節之中,至少涉及以下30個風險點。
 
  在土地取得環節存在4個風險點:
 
  1.傭金等支出沒有取得正規合法發票,導致利潤虛增,稅負加大;
 
  2.沒有在簽訂土地、房屋權屬轉移合同10天內申報契稅;
 
  3.虛增拆遷安置費,逃避繳納土地增值稅和企業所得稅;
 
  4.以收購股權方式取得的土地使用權,溢價部分無法列支土地成本。
 
  在規劃設計環節存在3個風險點:
 
  5.總體規劃設計未考慮財稅因素對成本、稅收和現金流的影響;
 
  6.虛開規劃設計費,逃避繳納土地增值稅和企業所得稅;
 
  7.境外的規劃設計費沒有代扣代繳稅金。
 
  在融資環節存在6個風險點:
 
  8.向非金融機構(包括企業和個人)融入的高息資金利息支出無法取得正規發票,從而導致利息支出無法入賬;
 
  9.從信托或基金公司“名股實債”形式下支付的利息,往往無法取得合法入賬的憑據;
 
  10.小金庫現金往往不夠支付利息或其他開支;
 
  11.支付的利息可能涉及代扣代繳稅金義務而未履行;
 
  12.與股東及其他關聯方資金往來未支付利息,存在偷逃稅金問題;
 
  13.借給自然人股東超過1年以上的借款,存在被認定為股息、紅利分配需要繳納20%的個稅風險。
 
  在工程建設開發環節存在4個風險點:
 
  14.虛開建安發票,加大建安支出,偷逃土地增值稅和企業所得稅;
 
  15.為少繳稅,實際發生工程支出但不索要發票;
 
  16.簽訂建安合同後未足額繳納印花稅;
 
  17.不繳納或者不足額、或不按規定時間繳納城鎮土地使用稅。
 
  在預售環節存在9個風險點:
 
  18.取得預售收入(包括定金、誠意金)沒有按規定及時申報納稅;
 
  19.沒有按照規定的預征率預繳土地增值稅和企業所得稅;
 
  20.預售合同沒有足額及時繳納印花稅;
 
  21.銷售合同(發票)為陰陽合同(發票),未如實申報收入;
 
  22.售後返租時,按返租後的金額確認收入納稅,對小業主的返租收入未代扣代繳稅金;
 
  23.返遷房未申報納稅,或未按市場公允價申報納稅;
 
  24.以房抵工程款、分房給股東等未按規定申報納稅;
 
  25.裝修收入沒有申報納稅;
 
  26.賣給股東或關聯方的房屋價格明顯偏低。
 
  在清算環節存在4個風險點:
 
  27.取得的發票不合規,比如發票出具方與合同方、收款方不相符;
 
  28.購買虛假發票虛增成本;
 
  29.企業高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅;
 
  30.關聯方交易定價不合理等。
 
  最佳的籌劃時機在項目前期
 
  在房地產企業成本構成中,稅收成本和地價、建安成本,已排在開發商成本的前三位了。如將稅收成本與銷售額掛鉤,在預征階段,各項稅負合計已達到銷售額的8%~12%。如果項目結束進行清算,則普遍高達15%以上,一線城市會達到25%以上。
 
  而為了規避納稅風險,降低納稅成本,一些房地產企業想出了各種辦法。有的花重金聘請財務總監或稅務顧問,有的費盡心機在稅務機關內部打通環節,但由於房地產企業開發周期較長、政策調整較頻繁,往往還是每逢檢查必出問題。“有沒有一條既能規避涉稅風險,又能減輕納稅成本的途徑?有。那就是在項目前期進行整體係統的稅收籌劃。”李明俊說。何為整體係統的稅收籌劃?就是在項目開始之前,決策者通過精心安排和統籌規劃來防範風險,並獲取“節稅”收益,而絕不能僅狹義地在財務部門分管的“一畝三分地”上開展。
 
  李明俊表示,公司所有經濟活動包括各個業務部門的活動最終都會體現為財務成果,都會對公司稅收工作產生影響。但是,稅務工作有兩個過程,即稅收產生的過程和稅收繳納的過程,很多企業重視稅收繳納的過程而忽視稅收產生的過程。往往都是到有了銷售收入,需要繳納幾千萬元稅款,或者稅收上出現問題可能被稅務機關處罰的時候,老板才開始重視並且要求財務人員想想辦法。可問題是,稅收產生的過程在前,稅收繳納的過程在後,“事後諸葛亮”往往都是“馬後炮”。
 
  “因此,最佳的籌劃時機在項目前期,即在項目實施之前,企業負責人就必須先做好稅收籌劃功課。”李明俊說。比如,在房地產項目的規劃設計環節經常會碰到這樣的情況:樣板間既可以建在主體建築裏,也可以臨時修建在主體建築之外,規劃時不同的選擇將導致不同的稅負。如果選擇臨時建在外麵,項目結束予以拆除,樣板間的修建裝飾費用在財務上應計入營銷費用中;如果選擇建在主體建築裏,樣板間的費用在財務上則可以計入開發費用中。這兩項費用雖然都可以在計算企業所得稅時扣除,但營銷費用不能在計算土地增值稅時扣除,而開發費用則可以扣除。
 
  李明俊認為,由於房地產開發企業開發環節眾多,拿地、拆遷、設計、土建、裝修、營銷等等,每一項經濟行為的發生都會涉及稅金。因此,房地產稅收籌劃必須結合以上各環節,提前進行係統的規劃。具體來說,房地產企業在各個環節開始之前需要重點關注的籌劃節點有很多。比如,在土地獲取環節,企業取得土地的方式有招拍掛、股權收購、合作開發等,不同的拿地方式稅負差異很大;如果存在拆遷成本,就有選擇拆遷方式的問題,回遷、貨幣補償還是土地置換,都涉及稅務成本。在規劃設計環節,企業須考慮產品定位與產品類型的選擇,住宅、商業等產品如何配置,才能做到財稅成本最優,等等。
 
  李明俊說,房地產項目開發周期往往很長,不少項目有一期、二期、三期之分,從成立公司項目立項開始,到最後的稅收清算,少則三年,多則十年,甚至更長。時間一長,當初的哪怕隻是一個小小的錯誤決定,可能會發酵變成一個大的稅務問題。“因此,事前的合理安排對於房地產企業規避納稅風險,降低稅收成本,顯得至關重要。”他說。
 
  鏈接:房地產業主要涉及10個稅種
 
  我國房地產業涉及的稅種主要有10個,分房地產取得、交易和保有三個環節設置。其中,房地產取得環節(房地產一級市場),即開發企業取得土地時涉及的稅種包括契稅、耕地占用稅;房地產交易環節(房地產二級市場),銷售方涉及營業稅、城市維護建設稅、企業(個人)所得稅、土地增值稅、印花稅,購買方涉及印花稅、契稅;房地產保有環節(房地產三級市場)涉及稅種主要有房產稅、城鎮土地使用稅。

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